万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)30新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗0平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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