OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)拙荆是什么意思，拙荆是什么意思赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同(拙荆是什么意思，拙荆是什么意思tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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