导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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