万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zh瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思uǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīn瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思g)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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