万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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