OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波(bō印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有)动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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