近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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