导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(h牛鬼蛇神是什么生肖ù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí牛鬼蛇神是什么生肖)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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