文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，东隅已逝桑榆非晚是什么意思也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％东隅已逝桑榆非晚是什么意思-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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