万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么 alt="北京(jīng)房圈大(dà)消息！顶级富(fù)豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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