导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已(y圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗ǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(li圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗ǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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