文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证(z昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名hèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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