OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，不尽人意是什么意思排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REIT不尽人意是什么意思s5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资不尽人意是什么意思产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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