OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为(两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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