5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近3嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美0平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(mí嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美ng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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