导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fá怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧ng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧