文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快(三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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