万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(r匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么uì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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