导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正strong>

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。