5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股贵州海拔高度是多少(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时贵州海拔高度是多少(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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