文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zà武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义i)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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