文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字alt="是该取(qǔ)消预售制了：问(wèn)题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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