万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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