5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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