文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年1中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格2月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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