近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qfe2o3是什么化学元素ī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可fe2o3是什么化学元素增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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