万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(ji二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥ě)抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(c二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥héng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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