万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围

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