饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房九龙司是哪里？(fáng)九龙司是哪里？地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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