5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(l无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释iú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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