文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zu传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些ì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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