导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（世界上哪个国家女人最开放一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足世界上哪个国家女人最开放(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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