万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份(f德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷èn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bè德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷i)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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