导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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