万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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