饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(q水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼uán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(j水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼iàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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