万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(1分钟前刚刚哪里发生了地震xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(y1分钟前刚刚哪里发生了地震uàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(1分钟前刚刚哪里发生了地震shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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