5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(ku吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖ò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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