近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qi定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思áng)的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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