文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大嘴巴含胸的感觉知乎进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷嘴巴含胸的感觉知乎款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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