5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiá世界上女性最开放的是哪个国家ng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资世界上女性最开放的是哪个国家源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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