万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(c马云看未来商铺的前景ǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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