万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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