导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén学生党如何自W，如何自我安抚)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)学生党如何自W，如何自我安抚化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代学生党如何自W，如何自我安抚已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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