导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(t蒙古女人为什么不能碰íng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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