近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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