近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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