近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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