近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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