中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数

　　“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的(de)系(xì)统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一(yī)下今年(nián)房地(dì)产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显(xiǎn)的分(fēn)化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在资(zī)本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如(rú)何挖(wā)掘，我们(men)会特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率(lǜ)也(yě)由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要(yào)出(chū)手(shǒu)，但出(chū)手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负(fù)债(zh中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数ài)率扩(kuò)张(zhāng)得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的(de)扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来，这个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净(jìng)负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的(de)青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等(děng)多维度(dù)都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的(de)是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎(yíng)来多(duō)家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存(cún)量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生活类产(chǎn)品的研(yán)发、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地(dì)集(jí)团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表(biǎo)现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居(jū)类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是(shì)一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年(nián)到(dào)期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为物业(yè)公司(sī)很容易(yì)一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

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